Medehuur: de complete gids voor huurders en verhuurders

Medehuur speelt een grote rol in het huurrecht. Steeds meer mensen wonen samen zonder dat zij allebei op het huurcontract staan. Dat kan problemen geven bij een relatiebreuk, vertrek van een huisgenoot of als verhuurder niet wil meewerken aan het toekennen van huurrechten aan de samenwoner.

In deze uitgebreide gids lees je alles over medehuur, de voorwaarden van artikel 7:267 BW, de eisen voor een duurzame gemeenschappelijke huishouding, de mogelijkheden na overlijden van de huurder (art. 7:268 BW) en de belangrijkste valkuilen uit recente rechtspraak.

Wat is medehuur?

Medehuur betekent dat twee personen gezamenlijk huurder zijn van dezelfde woning. Beide personen hebben dezelfde rechten én verplichtingen richting de verhuurder. Medehuur kan op drie manieren ontstaan:

1. Contractuele medehuur

Twee (of meer) personen tekenen vanaf het begin de huurovereenkomst. Dit komt veel voor bij partners die samen een woning gaan huren. We noemen dit ook wel samenhuur.

Samenhuur kan op dezelfde wijze eindigen als wettelijk medehuurderschap. De Hoge Raad heeft namelijk op 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1964, NJ 2022/206) bepaald dat de regeling van 7:267 lid 7 BW niet alleen van toepassing is op het wettelijk medehuurderschap, maar ook op contractueel medehuurderschap. Rb. Den Haag 12 april 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:7185 heeft vervolgens geoordeeld dat een minnelijke regeling tussen twee samenhuurders dezelfde werking heeft tegenover verhuurder als een rechterlijke uitspraak. Samenhuurders die meer zekerheid willen kunnen ervoor kiezen om de rechter alsnog te vragen een uitspraak te doen. Advocaat Marc-Vincent Spanjersberg heeft daarvoor een methode ontwikkeld die goedkoper is dan de normale dagvaardingsprocedure.

2. Wettelijke medehuur

Wettelijke medehuur ontstaat automatisch bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap, zolang beide partners hun hoofdverblijf in de woning hebben. Verlaat een van de echtgenoten of partners voor langere tijd het gehuurde, dan verliest deze het wettelijk medehuurderschap. In Rb. Oost-Brabant 12 december 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:6182 is nog opgevoerd dat samenwoners onderlinge overeenstemming hadden bereikt over het (tijdelijk) verlaten van de woning in verband met het verzoek tot echtscheiding. De rechter heeft deze stellingen alleen verworpen.

3. Medehuur op verzoek (art. 7:267 BW)

Een samenwoner vraagt medehuur aan bij de verhuurder. Weigert de verhuurder, dan kan de samenwoner naar de rechter. Dit is in de praktijk de meest besproken categorie. Let op: hoewel de wet spreekt over een verzoek, wordt de procedure gevoerd met een dagvaarding. Lees deze blog over een situatie waarin partijen dit verkeerd hebben begrepen, maar waarin de kantonrechter en het gerechtshof een procesrechtelijke oplossing hebben gevonden.

4. Voortzetting van de huur na overlijden van de huurder (art. 7:268 BW)

Na het overlijden van de huurder kan een achterblijvende samenwoner de voortzetting van de huurovereenkomst vorderen op grond van artikel 7:268 BW. Dit is een andere regeling dan medehuur op grond van artikel 7:267 BW, maar de rechter kijkt wel naar vergelijkbare factoren, zoals het hoofdverblijf in de woning en het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

De samenwoner moet binnen zes maanden na het overlijden van de huurder een vordering indienen bij de rechter. De rechter beoordeelt vervolgens of de samenwoner voldoende verbonden was met de woning en of de belangen van de verhuurder zich niet tegen voortzetting verzetten.

Voor achterblijvende minderjarige kinderen geldt een aparte beschermingsregeling: de Wet huurbescherming weeskinderen. Deze wet biedt kinderen onder bepaalde voorwaarden een zelfstandige mogelijkheid om de huur voort te zetten.

Wanneer kan een samenwoner medehuurder worden?

Artikel 7:267 BW bepaalt wanneer een samenwoner medehuurder kan worden. De rechter kijkt naar verschillende voorwaarden.

1. Hoofdverblijf in de woning

De samenwoner moet daadwerkelijk in de woning wonen. Dit noemen we het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. Vaak wordt gekeken naar een periode van minimaal twee jaar.

2. Duurzame gemeenschappelijke huishouding

Dit is een belangrijk criterium voor toekenning van het medehuurderschap. De relatie moet meer zijn dan enkel samen een woning delen. De rechter kijkt onder meer:

• gezamenlijke financiën
• zorg voor elkaar
• gezamenlijke toekomstplannen
• gezamenlijke huishouding
• sociale en emotionele verwevenheid

De Hoge Raad heeft dit criterium verder uitgewerkt in de arresten HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549 en HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93.

3. Geen misbruik van recht

Een verzoek tot medehuur mag niet bedoeld zijn om de samenwoner snel huurder te maken zodat de oorspronkelijke huurder kan vertrekken. Bij relatiebreuk geldt een uitzondering, mits het verzoek tijdig wordt gedaan (HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2193, r.o. 3.5.2-3.5.4).

4. Financiële draagkracht

De samenwoner moet de huur kunnen betalen. Dit speelt vooral bij woningen in de vrije sector.

Terugkerende kinderen: waarom medehuur vaak wordt afgewezen

Kinderen die na een periode van zelfstandigheid terugkeren naar het ouderlijk huis, vormen een aparte categorie. De rechtspraak ziet de gezinssituatie meestal als een aflopende samenlevingssituatie. Daarom wordt een verzoek om medehuur door kinderen vaak afgewezen. Bij het terugkeren van een kind wordt daarom slechts onder bijzondere omstandigheden geoordeeld  dat er sprake is van een blijvende samenwoning met een duurzame gemeenschappelijke huishouding (vergelijk onder meer HR 12 maart 1982, ECLI:NL:PHR:1982:AG4340, NJ 1982/352 en HR 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364).

Ook opvallend is een zaak waarin het terugkerende kind tevens bewindvoerder van huurder was. Het verzoek om medehuur te worden is toen wél toegewezen door de kantonrechter. De bijzondere zorgrelatie speelde daarbij een belangrijke rol.

Hoe eindigt medehuur?

Contractuele medehuur

Wanneer één van de huurders wil vertrekken, eindigt de medehuur niet automatisch. Beide huurders kunnen verhuurder vragen om de overeenkomst aan te passen. Weigert de verhuurder, dan kan de rechter worden ingeschakeld op grond van artikel 7:267 lid 7 BW. De rechter hoort dan uitsluitend de belangen van de huurders af te wegen (HR 21 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1964, NJ 2022/206). In de praktijk gaat dit alleen niet altijd goed. Het kan dan ook verstandig zijn om een huurrechtadvocaat in te schakelen om jouw belangen te behartigen.

Medehuur op verzoek

Een medehuurder die via de rechter medehuurder is geworden, hoeft niet opnieuw naar de rechter om het medehuurderschap te beëindigen. Duurzaam vertrek uit de woning is voldoende. Dit blijkt uit artikel 7:267 lid 5 BW.

Wettelijke medehuur

Bij scheiding of beëindiging van een geregistreerd partnerschap bepaalt de rechter wie in de woning mag blijven (art. 7:266 lid 5 BW). Het medehuurderschap kan ook van rechtswege eindigen als het gehuurde duurzaam wordt verlaten. De medehuurder heeft dan geen hoofdverblijf meer in het gehuurde.

Pseudo‑echtgenoten: geen automatische medehuur

Bij een huwelijk dat in Nederland niet wordt erkend, ontstaat geen wettelijke medehuur. De rechter kan in zulke situaties bepalen dat de huurder moet meewerken aan medehuur voor de pseudo‑echtgenoot, of zelfs dat de huurder de woning moet verlaten. De beoordeling is sterk afhankelijk van de feiten. Zie Rb. Den Haag 24 januari 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:388 voor een tekenend geval bij een islamitisch huwelijk, of lees de informatieve blog over deze uitspraak.

Wanneer is het verstandig juridisch advies in te winnen?

Het is verstandig om een huurrechtadvocaat in te schakelen wanneer:

• een samenwoner medehuurder wil worden
• een kind terugkeert naar huis
• een relatie eindigt
• een medehuurder wil vertrekken
• een verhuurder weigert mee te werken aan medehuur

Onze specialisten huurrecht helpen dagelijks bij dit soort zaken. Vind nu jouw huurrecht advocaat.

Veelgestelde vragen over medehuur

Kan ik medehuurder worden als ik minder dan twee jaar samenwoon?

Ja, dat kan soms. Rechters gebruiken de twee jaar vaak als richtlijn, maar kunnen daarvan afwijken. Alle omstandigheden van het geval kunnen leiden tot een ander oordeel.

Moet de verhuurder altijd instemmen met medehuur?

Nee. De verhuurder mag weigeren als niet wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:267 BW, bijvoorbeeld bij gebrek aan een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het is dan verstandig een advocaat te raadplegen om na te gaan of het alsnog mogelijk is via de rechter medehuurder te worden.

Kan een kind medehuurder worden?

Ja, ook een kind kan medehuurder worden. Let wel op: dit zijn veelal uitzonderlijke gevallen. Het inwonen van kinderen wordt meestal gezien als een aflopende samenlevingssituatie. Dit kan anders zijn bij terugkerende kinderen.

Wat als de huurder overlijdt?

Dan kan een samenwoner de voortzetting van de huur vorderen op grond van artikel 7:268 BW. Dit moet binnen zes maanden gebeuren. Raadpleeg tijdig een advocaat om jouw rechten te waarborgen.

Wat is het verschil tussen medehuur en voortzetting van huur?

Medehuur (art. 7:267 BW) ontstaat tijdens het leven van de huurder. Voortzetting (art. 7:268 BW) speelt na het overlijden van de huurder.