Schending onderzoeksplicht koper bij verzakte woning

Kopers en verkopers komen steeds vaker met elkaar in conflict over verborgen gebreken, mededelingsplicht en onderzoeksplicht. Daarbij letten kopers niet altijd voldoende op hun eigen onderzoeksplicht. Zo heeft de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2026:1364) onlangs opnieuw bevestigd dat de onderzoeksplicht van kopers zwaar kan wegen bij de aankoop van een woning. In deze zaak stelden kopers dat verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden vanwege verzakkingen. De rechtbank wees alle vorderingen dan ook af, omdat de kopers aanvullend onderzoek hadden moeten doen. De verkopers werden in deze zaak bijgestaan door mr. M.J.S. Spanjersberg, advocaat te Zoetermeer.

Wat speelde er in deze zaak?

Verkopers hebben een verouderde woning aangeboden met enkele zichtbare gebreken. Rond de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben kopers veel vragen gesteld over die gebreken, waaronder over verzakkingen. Verkopers hebben de vragen telkens beantwoord en hebben kopers vervolgens voorzien van een bouwkundig rapport uit 2017. Kopers hebben ook zelf een bouwkundige keuring laten uitvoeren, waarin nader onderzoek is geadviseerd maar kopers hebben besloten geen nader onderzoek te doen. Na de koop en levering van de woning ontdekten de kopers dat de aanbouwen verzakt waren en dat mogelijk eerder ophoging van de vloer had plaatsgevonden. Kopers meenden dat de verkopers hen hierover hadden moeten informeren en dat de in de koopovereenkomst opgenomen exoneratieclausule daarom niet mocht gelden. In deze zaak is van belang geacht, het volgende:

• de verkopers hebben in de NVM‑vragenlijst vermeld dat de vloer ongelijk was
• na het verzoek om een bouwkundige keuring uit te voeren hebben verkopers een bouwkundig rapport uit 2017 ter beschikking gesteld, waarin nader onderzoek is geadviseerd
• de kopers hebben zelf een bouwkundige keuring laten uitvoeren, waarna opnieuw geoordeeld is dat de fundering niet goed te beoordelen was en waarna nader onderzoek geadviseerd is
• de kopers wisten dat er gebreken waren, maar hebben bewust geen aanvullend onderzoek gedaan

Waarom geen schending van de mededelingsplicht?

De rechtbank oordeelde dat de verkopers niet méér hoefden te melden dan dat zij wisten. Verkopers waren niet op de hoogte van de complexe vloeropbouw die later is waargenomen na het openbreken van de vloer. Cruciaal was dat de kopers:

• meerdere duidelijke signalen hadden dat nader onderzoek naar de vloer nodig was
• expliciet waren gewaarschuwd dat alleen specialistisch onderzoek zekerheid kon bieden
• verklaarden dat zij “ongeacht de antwoorden” op hun aanvullende vragen wilden doorgaan met de koop

De rechtbank oordeelt daarom dat kopers hun onderzoeksplicht hebben geschonden. Een beroep op de mededelingsplicht van verkopers kan dan niet slagen.

De exoneratieclausule blijft overeind

De koopovereenkomst bevatte een ruime exoneratieclausule die niet alleen ziet op ouderdomsgebreken, maar op alle eigenschappen die afwijken van normaal of bijzonder gebruik. Omdat de kopers:

• de staat van de woning kenden
• een bouwkundige keuring hadden laten uitvoeren
• en geen nader onderzoek deden

komt het risico van gebreken volledig voor rekening van kopers.

Voor verkopers

Voor vastgoedprofessionals en juristen