Huurkorting tijdens corona: duidelijkheid van de Hoge Raad

De coronapandemie heeft ondernemers hard geraakt. Horeca, winkels en andere bedrijven moesten hun deuren sluiten of konden nauwelijks klanten ontvangen. Voor veel huurders van bedrijfsruimte rees de vraag: moet ik de volledige huur blijven betalen, ook als mijn omzet wegvalt? De Hoge Raad heeft hierover eind 2021 een belangrijke uitspraak gedaan die richting geeft voor de praktijk.

Volgens de Hoge Raad is een verplichte sluiting door de overheid géén “gebrek” in de zin van het huurrecht. Een gebrek gaat namelijk over het pand zelf, bijvoorbeeld een lekkend dak of een kapotte installatie. De coronamaatregelen waren algemene maatregelen voor de volksgezondheid en hadden geen directe relatie met het gehuurde. Dat betekent dat huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling niet mogelijk is.

Maar er is wel een andere route: de Hoge Raad ziet de coronamaatregelen als een onvoorziene omstandigheid. Voor huurovereenkomsten die vóór maart 2020 zijn gesloten, was een pandemie niet voorzien. Daardoor kan de rechter de overeenkomst aanpassen en de huurprijs verlagen. Het uitgangspunt is dat huurder en verhuurder het nadeel eerlijk delen, tenzij de omstandigheden een andere verdeling rechtvaardigen.

Voor de berekening van de korting introduceerde de Hoge Raad de zogenoemde vastelastenmethode. Daarbij wordt gekeken naar de verhouding tussen huur en vaste lasten, de ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en de omzetdaling. Zo ontstaat een transparante formule waarmee de korting kan worden vastgesteld.

Wat betekent dit voor ondernemers? Huurders kunnen bij forse omzetdalingen een beroep doen op huurkorting, terwijl verhuurders rekening moeten houden met een gedeelde verantwoordelijkheid. De uitspraak benadrukt dat redelijkheid en samenwerking centraal staan. In de praktijk blijft overleg tussen partijen belangrijk, maar de Hoge Raad heeft met deze beslissing wel een duidelijke juridische basis gelegd.