Verwijzing naar algemene bepalingen onvoldoende voor megaboete

De Rechtbank Amsterdam heeft op 30 december 2025 een opvallend kort‑gedingvonnis gewezen over een boetebeding van 10% van de koopprijs van een grachtenpand. Verkopers eisten een boete van € 725.000 van de koper, die zich had teruggetrokken. De voorzieningenrechter wees deze vordering volledig af. Deze uitspraak is relevant voor iedereen die te maken heeft met de koop en verkoop van onroerend goed. Dit zeker nu boetebedingen vaak standaard in modelcontracten zijn opgenomen.

In deze zaak stond de vraag centraal of de Algemene Bepalingen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) daadwerkelijk onderdeel waren van de overeenkomst. In de koopovereenkomst is een verwijzing naar de algemene bepalingen opgenomen. Volgens de voorzieningenrechter bleek die verwijzing onvoldoende concreet om de boete te rechtvaardigen. De verkopers konden ook niet aantonen dat de koper de Algemene Bepalingen had ontvangen of dat zij zich bewust was van het boetebeding. Verkopers wezen op een e-mail van de koper waarin zij vroeg om kwijtschelding van de boete. Deze e-mail werd alleen niet gezien als erkenning, omdat de e-mail pas ná de ingebrekestelling is verstuurd.

Ook het spoedeisend belang ontbrak. De woning is kort voor de zitting verkocht. Verkopers hebben € 375.000 minder ontvangen voor hun woning. Deze vermeende schade staat alleen niet in verhouding tot de gevorderde boete van € 725.000. Zelfs als het boetebeding geldig zou zijn, is de kans groot dat een bodemrechter de boete matigt.

Voor de praktijk onderstreept deze uitspraak twee punten. Ten eerste: een boetebeding geldt alleen als het daadwerkelijk onderdeel is van de overeenkomst én de koper daarvan kennis van heeft genomen. Ten tweede: in kort geding is toewijzing van een forse contractuele boete uitzonderlijk, zeker wanneer schade beperkt of onzeker is.

Voor verkopers én makelaars is dit een reminder om bij digitale ondertekening altijd te zorgen dat alle bijlagen aantoonbaar worden verstrekt (bijvoorbeeld ook als je een exoneratieclausule wil opnemen). Een verwijzing naar de algemene bepalingen is dus onvoldoende om de 10% boete te kunnen claimen. Voor kopers biedt deze uitspraak handvatten wanneer zij menen dat een boete onterecht wordt ingeroepen. Daarnaast wijst deze uitspraak partijen nog eens op het belang van een processtrategie.